マイホームは住宅ローンで購入しました

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　昨年、建売り3000万円の家を購入しました。その時点での総資産は5000万円ありましたが、我が家は一括購入ではなく住宅ローン（返済期間35年、5年固定金利0.5％）を選びました。住宅ローンで購入するに至った考えをまとめます。

メリット

1. 手元資金を温存できる

  • 一括購入だと多額の現金が一気になくなるが、ローンなら資金を他に活用できる。
  • 例えば、投資（年利3〜5%以上）で運用すれば、住宅ローンの金利（0.5%）より高いリターンが見込める可能性があります。

2. 住宅ローン控除が受けられる

  • 所得税や住民税が最大13年間減税される（※制度内容は年度ごとに変更あり）。
  • たとえば、年末ローン残高が2000万円なら、最大20万円（1%）が控除される。

３. 団体信用生命保険（団信）がつく

  • 住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、ローン残債がゼロになる（保険で完済）。
  • 実質的に、生命保険の代わりになる保障機能がある。

5. 資産の分散・リスク管理ができる

  • 一括購入は「不動産」に一極集中することになる。
  • ローンを使えば、手元資金を現金・株式・投資信託などに分散投資でき、資産の安定性が高まる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　一括購入とローン購入の比較

項目一括購入ローン購入
安心感（借金なし）◎△（借金あり）
支払総額の安さ◎△（利息で高くなる）
税制メリット（控除）✕◎
資産運用効率✕◎
万が一の保障（団信）✕◎
流動性（現金の自由度）✕◎

　一括購入は「支出を抑えて安心感を重視したい人」向き、ローン購入は「資産運用・税制メリット・保障も含めて最適化したい人」向きですね。我が家は住宅購入を検討した時点で投資による資産増加を実感しており、投資資金を減らしたくない思いが強かったです。住宅ローン金利はまだ“借り得”の時代借金＝悪ではなく、「コストが極めて安い資金調達手段」として有効活用することにしました。金利上昇やローン控除の制度変更などで住宅ローンのメリットが薄れた場合は一括返済することとしました。もうすでに夫が仕事してないのでローン控除のメリットが薄れてますがね。それでも夫がFIREする前に住宅ローンでマイホーム購入できてよかったと思ってます。



FIRE前に住宅ローン審査を通すべき理由

1. 住宅ローン審査は「収入重視」だから

  • 住宅ローン審査では、何よりも「安定した収入があるか」が最重要項目。
  • FIRE後は収入がなくなる or 減るため、審査に通らない可能性が非常に高くなる。
  • 配当や運用益があっても、金融機関はそれを安定収入とみなさない場合が多い。

2. 会社員（正社員）は信用が高い

  • 「会社員」という立場は、銀行からの信用が非常に高く、優遇金利も受けやすい。
  • 一方、FIRE後の「無職」や「個人投資家」は、職業属性の面でかなり不利。

3. 団信（団体信用生命保険）にも影響

  • 団信に加入するには、基本的に健康状態や職業などの条件が問われる。
  • FIRE後に保険や収入条件で不利になると、団信付きのローンが組めないこともある。

4. 金融機関の審査対象は「過去」ではなく「現在」

  • いくら資産があっても、住宅ローンの審査は「今、継続的に返済できるか」を基準に判断。
  • FIRE後に申請しても、「配当金」「キャピタルゲイン」は基本的に収入と認められません。

　

　実際我が家は両親からの援助と頭金を用意し、住宅ローンは2000万円です。2000万円を投資に回すと得られる利益は年間80万円（年利４％を想定）とすると、これでローンの支払いほぼできるのでは、、、となりました。さらにローン利息の総額（2000万円・0.5％・35年）は 約185万円ですが、同じ2000万円を年4％で35年間投資した場合 約7900万円に成長（複利・税引前）するとのシュミレーションとなります。もちろんリスクはありますが、金利差3.5％が毎年積み重なる効果は絶大ですよね。

　

　

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